La propriété est une notion assez centrale dans l’esprit et le coeur des Français. C’est d’ailleurs un des 17 articles de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen.
Dans la pratique, lorsque nous sommes propriétaires, nous sommes propriétaires d’une « parcelle », avec tout ce qui est au-dessus du terrain et tout ce qui est eu-dessous.
Un cas de figure fréquent lors d’une rénovation énergétique en copropriété vient à l’encontre de ce droit de propriété : l’isolation thermique par l’extérieure (ITE).
En effet, contrairement à la photo ci-dessous qui est le cas de figure idéal, dans des zones denses, il y a souvent un mur pignon qui surplombe une parcelle adjacente. Et lorsque l’on veut isoler ce mur pignon, l’isolant déborde sur la parcelle voisine : on empiète sur la propriété de nos voisins.
Heureusement, la loi climat et résilience d’août 2021 facilite la gestion de ce sujet, comme on va le voir dans cet article.
Le droit de surplomb est autorisé sous certaines conditions
La nouvelle réglementation permet aux propriétaires de réaliser leur ITE en surplombant la parcelle de leur voisin. Cela requiert de respecter certaines conditions, de suivre une procédure bien définie et de faire intervenir un notaire.
Les conditions techniques à respecter pour pouvoir mettre en place ce droit de surplomb
Afin de pouvoir bénéficier du droit de surplomb, le propriétaire (qui peut être un syndicat de copropriétaires) doit respecter les conditions techniques suivantes :
- Le débord est de 35cm maximum
- L’isolation doit être réalisée à au moins 2 mètres du sol
- Aucune autre solution technique ne doit permettre d’atteindre ce niveau d’efficacité ou alors, cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs
Une (ou deux) indemnités
Deux indemnités sont prévues pour la bonne mise en oeuvre de ce droit de surplomb :
- Une indemnité préalable due en contrepartie du surplomb. Cette indemnité est fixée après négociation entre les parties.
- Une indemnité préalable due en contrepartie de l’accès à l’immeuble voisin pour la mise en place des installations provisoires. Cette seconde indemnité peut être nulle si vous vous entendez bien avec votre voisin.
Deux documents pour acter du droit de cession
Deux documents doivent être établis pour bénéficier du droit de surplomb :
- Un acte authentique, réalisé devant notaire, pour acter du surplomb lié à l’isolation
- Une convention qui définit les modalités de mise en oeuvre de l’accès temporaire à l’immeuble voisin pour mettre en place les installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux : la servitude de tour d’échelle.
Ces documents doivent être signés par les deux parties, il faut donc obtenir l’accord de l’autre copropriétaire pour réaliser l’ITE. A noter, et c’est la grosse différence apportée par la nouvelle réglementation : l’opposition du voisin doit être faite (i) pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou bien (ii) car le montant de l’indemnité est trop faible ou alors (iii) parce que le droit de surplomb n’est pas correctement demandé.
Droit de surplomb : la procédure à respecter
Pour mettre en œuvre le droit de surplomb, le propriétaire doit suivre une procédure spécifique.
- Avant de commencer les travaux, il doit informer son voisin de son intention de réaliser l’isolation par l’extérieur en surplomb. Cette notification doit être effectuée par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte d’huissier, et doit contenir plusieurs éléments essentiels :
- Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’ITE.
- Des justificatifs montrant qu’aucune autre solution technique n’atteint un niveau d’efficacité équivalent, ou que les autres solutions sont excessivement coûteuses ou complexes.
- Une proposition d’indemnité préalable due en contrepartie du droit de surplomb.
- Une proposition d’indemnité due pour l’accès à l’immeuble voisin afin de mettre en place les installations provisoires.
- Un projet d’acte authentique définissant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb.
- Un projet de convention pour les installations de chantier définissant les modalités de mise en œuvre des installations provisoires.
- A compter de cette notification, le voisin dispose d’un délai de 6 mois pour s’opposer à l’exercice du droit de surplomb. Lorsque le voisin relève du statut des copropriétés, une AG doit se tenir dans ce délai de 6 mois pour s’opposer ou autoriser le surplomb. En cas d’opposition, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour :
- Saisie du juge en opposition à l’exercice du droit de surplomb et/ou des installations provisoires
- Saisie du juge pour fixer l’indemnité
Auquel cas, le vote doit se faire selon la majorité de l’article 25.
- Si le voisin est d’accord, il peut signer l’acte authentique et la convention.
- Les indemnités sont versées avant le début des travaux.
Comment le droit de surplomb prend-il fin ?
Le droit de surplomb s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.
Et en pratique, comment je fais ?
Nous espérons que cet article est clair pour vous. Vous vous posez sans doute une dernière question : « ok, la théorie c’est clair. Mais en pratique comment je fais ? »
Dans la pratique, nous vous recommandons de :
- Communiquer sur le projet avec vos voisins pour les embarquer. C’est le pré-requis pour la bonne conduite du projet.
- Vous faire accompagner par un avocat pour la rédaction de l’acte authentique et de la convention (il peut aussi faire le lien avec le notaire).
- Suivre la procédure décrite plus haut.
- Trouver un notaire pour signer l’acte.
Vous pouvez nous contacter si vous avez des questions additionnelles sur le sujet.