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Contraintes réglementaires : qu’en est-il ?

En résumé
Les pouvoirs publics utilisent des incitations et des contraintes pour pousser la rénovation énergétique. Les contraintes incluent l’interdiction d’augmenter les loyers pour les logements mal classés, l’interdiction progressive de louer des logements énergivores, l’obligation de réaliser un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux en copropriété.

Les pouvoirs publics ont deux outils à leur disposition : le bâton et la carotte. 
Pour la rénovation énergétique, l’État utilise déjà la carotte : ce sont les dispositifs d’aides qui existent (MPR, CEE, aides locales).
L’État commence également à utiliser le bâton : ce sont les contraintes réglementaires (obligations et interdictions) qui sont petit à petit mises en place. Petit tour d’horizon des différentes contraintes.

Pour les propriétaires bailleurs : interdiction d’augmenter les loyers de certains logements depuis août 2022

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements (nus ou meublés) dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G ne peuvent plus être augmentés. Ce gel du loyer concerne aussi bien les nouveaux contrats (le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au loyer précédent) que les contrats en cours (en cas de renouvellement, le loyer ne peut pas être augmenté, de même le loyer ne peut pas être indexé).

Pour rappel, le DPE doit être remis au locataire au moment de la conclusion du bail. Et les DPE qui ont été réalisés avant le 31 décembre 2017 doivent avoir été renouvelés avant le 31 décembre 2022, et ceux réalisés avant le 30 juin 2021 devront être renouvelés avant le 31 décembre 2024.

Pour les propriétaires bailleurs : interdiction progressive de louer leur logement

Depuis le 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2.an (les logements avec une étiquette G qui ont les plus mauvaises performances énergétiques) ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction concerne 500 000 logements (dont environ 200 000 appartements).
L’interdiction sera progressivement étendue à d’autres logements : 

  • 1er janvier 2025 : les autres logements avec une étiquette DPE G
  • 1er janvier 2028 : les logements avec une étiquette DPE F
  • 1er janvier 2034 : les logements avec une étiquette DPE E

Au total, 11,7 millions de logements (dont 4,9 millions d’appartements) seront concernés par ces interdictions !

Pour les copropriétés : obligation de réaliser un DPE collectif

La loi Climat et résilience d’août 2021 rend obligatoire la réalisation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, avec le calendrier de mise en application suivant :

  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots,
  • 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Les lots concernés ici sont les lots principaux (à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux), les parkings et les caves ne comptent pas.

Le DPE réalisé est valable pour une durée de 10 ans.

Pour les copropriétés : obligation de réaliser un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Toujours dans le cadre de la loi Climat et résilience, a été introduit le Plan Pluriannuel de Travaux : toutes les copropriétés dont l’immeuble a été terminé depuis plus de 15 ans, doivent élaborer un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux.
En pratique, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de Plan Pluriannuel de Travaux, qui sont alors votées par les copropriétaires.
Ce projet de Plan Pluriannuel de Travaux est en fait une étude technique et énergétique du bâtiment, il peut être financé avec le fonds travaux.
Il comprend la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé des occupants, et à la réalisation d’économies d’énergie ; ainsi qu’une estimation du coût associé et un échéancier pour réaliser ces travaux. 

Le projet de Plan Pluriannuel de Travaux est ensuite présenté à la première AG qui suit son élaboration.
Lorsque le projet de Plan Pluriannuel de Travaux fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette AG l’adoption de l’ensemble ou d’une partie de ce projet.
Le plan finalement voté par la copropriété constitue le Plan Pluriannuel de Travaux.
Ce plan engage d’une certaine manière la copropriété. En effet, même s’ils n’ont pas l’obligation de réaliser les travaux, une fois le Plan Pluriannuel de Travaux voté, les copropriétés doivent verser une cotisation annuelle minimale égale à 2.5% du montant des travaux indiqué dans le Plan Pluriannuel de Travaux.
Notez que si le Plan Pluriannuel de Travaux n’est pas adopté, les copropriétaires doivent tout de même verser une cotisation annuelle minimale égale à 5% du budget prévisionnel de charges. Par ailleurs, si le plan n’est pas voté, la question de l’adoption de tout ou partie du projet de Plan Pluriannuel de Travaux est inscrite à l’ordre du jour de toutes les AG suivantes.
 

Là encore, un calendrier contraint les copropriétés pour la réalisation de ce projet de Plan Pluriannuel de Travaux : 

  • 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots,
  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots,
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Là encore, les lots concernés sont les lots principaux (à usage d’habitation, de commerce ou de bureaux), les parkings et les caves ne comptent pas.
 
Le projet de Plan Pluriannuel de Travaux réalisé est valable pour une durée de 10 ans. 
 
 
On espère que toutes ces contraintes sont maintenant plus claires pour vous. Si vous vous demandez comment répondre à ces obligations, cet article peut vous apporter des éléments de réponse. Vous pouvez également nous contacter, nous serons ravis d’échanger avec vous et de répondre à vos questions.
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