Les règles de vote en Assemblée Générale

En résumé

Le gouvernement, par l’intermédiaire de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), veut stimuler les projets de rénovation énergétique. En 2021, Ma Prime Rénov’ s’est étendue aux copropriétés sous forme d’une aide collective pour l’ensemble du syndicat des copropriétaires. Auparavant, seuls les propriétaires occupants pouvaient en faire la demande individuellement. L’objectif principal est d’encourager la rénovation globale, avec une cible de 35 % de gains énergétique après les travaux pour déclencher la subvention. Dorêka vous explique pas à pas les démarches à suivre.

La saison des AG arrive bientôt ! Profitons-en pour faire un petit rappel des principales règles encadrant les AG !

Le contexte

C’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui définit le statut des copropriétés en France. C’est cette loi (qui a notamment été modifiée par la Loi ELAN en 2018) qui fixe les règles de gestion de la copropriété. Le règlement de copropriété peut également déterminer les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Le cadre légal : le vote en assemblée générale

Les décisions importantes concernant la copropriété sont prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.

Néanmoins, une exception existe : si un copropriétaire est majoritaire et qu’il possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Autrement dit, si une copropriété possède 1 000 millièmes et qu’un copropriétaire possède 700 millièmes des parties communes, son nombre de voix est limité à 300 millièmes lors des votes. Ainsi, si tous les autres copropriétaires votent contre le copropriétaire majoritaire, aucune majorité n’est atteinte. Cela permet de neutraliser le copropriétaire majoritaire.
Attention, cette limitation ne s’applique pas aux bailleurs sociaux.

La majorité requise

En copropriété, il existe quatre types de majorités, qui dépendent de la nature de la décision à prendre :

  1. La majorité simple [Article 24]
    1. C’est la majorité applicable par principe. La majorité simple suffit pour les décisions courantes, comme l’approbation des comptes annuels ou le vote de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, le vote d’un DTG ou d’études de conception.
    2. C’est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Ceux qui s’abstiennent ne comptent pas.
  2. La majorité absolue [Article 25] :
    1. La majorité absolue est nécessaire pour des décisions plus importantes, comme la désignation ou la révocation d’un membre du conseil syndical ou du syndic, la décision de réaliser des travaux d’économie d’énergie
    2. C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents
    3. Si la décision n’est pas adoptée, mais que la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut se prononcer immédiatement à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).
  3. La double majorité [Article 26] :
    1. La double majorité est requise pour certaines décisions particulièrement importantes, comme la modification du réglement de copropriété (si la modification vise à l’adapter à une nouvelle règlementation), les actes d’acquisition, la suppression du poste de concierge
    2. Il s’agit d’obtenir :
      1. un vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires (en nombre) et
      2. la majorité des voix des copropriétaires représentant les deux tiers des voix
    3. Si la décision n’est pas adoptée, mais que la résolution a recueilli au moins la moitié des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés, et qu’ils représentent au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.
  4. L’unanimité :
      1. Elle est requise pour les décisions les plus lourdes comme :
        1. La vente des parties communes ayant pour conséquence de modifier la destination de l’immeuble ou la jouissance de l’immeuble.
        2. La modification de la répartition des charges.
      2. Tous les copropriétaires (présents ou absents) doivent donner leur accord.

Focus sur les travaux de rénovation énergétique

  1. Les DTG (Diagnostic Technique Global) ou le vote d’études de conception : vote à la majorité simple (article 24)
  2. Les travaux d’économies d’énergie : vote à la majorité absolue avec possibilité d’un second vote (article 25).
    Ces travaux peuvent comprendre des travaux privatifs d’intérêt collectif, ce sont des travaux réalisés sur des parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, mais la décision de réaliser ces travaux est prise collectivement.
    Ils peuvent par exemple concerner le remplacement des fenêtres simple vitrage ou l’installation de robinets thermostatiques. Évidemment, si le copropriétaire a déjà réalisé ces travaux et qu’il est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes, il n’a pas à réaliser ces travaux une seconde fois.
  3. Les emprunts collectifs : ils sont votés à la même majorité que les travaux qu’ils financent.

Les mandats : comment voter si je ne suis pas là ?

Les copropriétaires qui ne peuvent pas assister à l’assemblée générale peuvent donner un mandat à un autre copropriétaire pour les représenter et voter en leur nom. Les mandats doivent être donnés par écrit et mentionner le nom du mandataire et le sujet du vote.

Petite limitation : chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Néanmoins, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix.

Par ailleurs, chacun des époux copropriétaires communs d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote dans les limites mentionnées ci-dessus.

Que se passe-t-il à la fin de l’AG ?

Après chaque assemblée générale, un procès-verbal est rédigé et signé par le président de séance. Ce document doit contenir les décisions prises, le nombre de voix pour et contre, ainsi que les éventuelles observations des copropriétaires présents.

Le syndic de copropriété doit envoyer le PV dans un délai de 1 mois aux copropriétaires opposants ou défaillants (qui ne sont ni présents, ni représentés).

Que se passe-t-il en cas d’erreur de majorité ?

Un copropriétaire peut contester la décision de l’AG dans un délai de deux mois suivant la notification par le syndic du procès-verbal d’assemblée. Un juge peut alors annuler la décision prise en AG. Passé ce délai de 2 mois, plus aucune contestation ne peut être réalisée.

 
On espère que cet article vous a éclairé dans les grandes lignes. Vous l’avez compris, il est important de vérifier les dispositions du règlement de copropriété et de la loi en vigueur pour déterminer la majorité nécessaire pour chaque résolution. En cas de doute, il est conseillé de consulter un professionnel, tel qu’un avocat spécialisé en copropriété ou un syndic de copropriété. Vous pouvez  nous contacter si vous souhaitez mettre au vote des DTG ou des travaux de rénovation énergétique.
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