En février 2023, l’APC, en collaboration avec l’ARC a publié un nouveau référentiel pour la réalisation des DTG. DTG qui sont financés à hauteur de 5 000€ par la Métropole du Grand Paris via le chèque Diagnostic Technique Global.
Maintenant, les premiers DTG réalisés selon ce référentiel commencent à être restitués. Pour ces copropriétés, se pose alors la question : quelle prochaine étape ? Les copropriétés qui souhaitent passer à la prochaine étape du parcours de rénovation énergétique doivent alors trouver un acteur clef : le maître d’oeuvre. C’est lui qui sera en charge de la conception et de l’exécution du projet. On comprend facilement que son rôle est clef. Mais comment le choisir ? Heureusement, vous n’êtes pas laissé seul pour faire ce choix.
En effet, l’APC a défini un cahier des charges de maîtrise d’oeuvre pour des projets de rénovations énergétiques. Ce cahier des charges cadre la mission que devra réaliser le maître d’oeuvre. En “contrepartie”, la prestation du maître d’oeuvre sera éligible au Chèque Maîtrise d’oeuvre : une subvention de 10 000€ versée par la Métropole du Grand Paris (notez que pour les très petites copropriétés – 2 à 4 lots principaux – cette aide est fixée à 2 000€ par lot principal).
Nous vous donnons ici les principales caractéristiques de ce cahier des charges afin de vous aider à mieux comprendre (i) les différentes étapes de la phase de maîtrise d’oeuvre de conception, et (ii) ce qui sera inclus dans la mission de maîtrise d’oeuvre.
Les différentes étapes de la maîtrise d’oeuvre de conception
Le but de la maîtrise d’oeuvre de conception est de définir le projet de manière suffisamment précise pour que des entreprises de travaux puissent faire des devis pour réaliser ke projet.
Cette phase est décomposée en différentes étapes. A chaque étape, le projet sera affiné en concertation avec le conseil syndical.
Les études d’Avant-Projet (AVP)
Le Diagnostic du bâtiment (DIA)
Durant cette phase, le maître d’oeuvre acquiert une bonne connaissance de l’immeuble. En effet, il organise des visites sur site, des relevés (par sondage) pour mieux connaître les caractéristiques structurelles et techniques du bâtiment. Il analyse les différents diagnostics obligatoires avant travaux (amiante et plomb) pour identifier les travaux de dépollution à réaliser en parallèle des travaux de rénovation.
Une conséquence directe : la copropriété doit fournir ces diagnostics au moment de cette phase d’études. Si vous n’avez pas ces diagnostics, il faut les faire rapidement pour ne pas compromettre le timing du projet.
Également, le maître d’oeuvre analyse les règles d’urbanisme et prend contact avec les administrations en charge de l’urbanisme (service d’urbanisme de la ville, Architectes des Bâtiments de France) pour cerner les contraintes vis à vis de l’urbanisme.
Enfin, il recense les besoins des habitants.
Une analyse énergétique pour cerner les postes de travaux de rénovation énergétique qui peuvent être inclus dans le scénario est également incluse dans ce diagnostic.
Quelle articulation entre la phase DIAG et le DTG ? Si un DTG a été réalisé, la phase DIAG (sans être totalement remplacée) sera simplifiée, elle permettra donc un gain de temps.
Les études d’Avant-projet Sommaire (APS)
Lors de cette phase APS, le maître d’oeuvre propose une première conception du projet. Il propose les solutions techniques les plus adaptées pour répondre aux besoins recensés auprès des copropriétaires. Durant cette phase, il réalise une estimation provisoire du coût des travaux et estime la durée des travaux. Il présente également le projet APS à la direction de l’urbanisme pour avoir un premier retour sur la faisabilité du projet.
A l’issue de la phase d’APS, le maître d’oeuvre va présenter un programme de travaux à la copropriété. Ce programme sera discuté avec la copropriété, et une fois figé, il fera l’objet d’études plus poussées.
Les études d’Avant-Projet Définitif (APD)
Durant cette phase, les études sont poussées : les dimensions des ouvrages sont arrêtées, les matériaux qui seront utilisés sont précisés, les équipements techniques retenus affinés. A l’issue de la phase APD, le maître d’oeuvre a produit les éléments nécessaires à la bonne compréhension du projet par les services d’urbanisme. Il leur présente d’ailleurs le dossier une nouvelle fois. Une estimation plus fine du coût des travaux est également réalisée (en lots séparés).
Le dépôt des autorisations urbanisme
Un projet de rénovation énergétique doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme par le service d’urbanisme de la ville, ainsi que par les Architectes des Bâtiments de France. En effet, le projet doit s’inscrire dans une certaine harmonie avec les bâtiments présents autour. Le maître d’oeuvre fournit à la copropriété l’ensemble des pièces nécessaires à la constitution du dossier de demande.
Les études de Projet (PRO)
Le dossier technique produit lors de cette phase est très poussé. En cas de modification significative, le maître d’oeuvre rencontre à nouveau le service d’urbanisme.
L’assistance pour la passation des contrats de travaux (ACT)
Lors de cette étape, le maître d’oeuvre utilise les études de Projet pour réaliser un Dossier de Consultation des Entreprises (DCE). Avec tous les éléments constituant le DCE, les entreprises de travaux consultées pourront s’engager sur un prix.
Le maitre d’oeuvre va ainsi consulter plusieurs entreprises. Les entreprises vont chiffrer les travaux. Et le maitre d’oeuvre fera ensuite une analyse des offres reçues (prestations comprises, prix) pour conseiller la copropriété sur les entreprises à choisir. Pour appuyer son choix, il prendra en compte des considérations techniques et il s’assure de la bonne situation financière et juridique des entreprises. C’est lors de cette étape que le maitre d’oeuvre vérifiera les qualifications des entreprises qui répondent.
C’est à l’issue de cette étape que la copropriété aura tous les éléments en main pour voter un programme de travaux en Assemblée Générale. La copropriété pourra ensuite passer en phase “Travaux”. Autrement dit, la copropriété pourra ensuite signer les devis et lancer les travaux une fois les fonds appelés.
Point d’attention sur l’étude énergétique
Deux éléments sont importants vis à vis de l’étude énergétique :
- Afin de pouvoir bénéficier de l’aide de 10 000€ de la Métropole du Grand Paris, le maitre d’oeuvre doit étudier un scénario à 35% de gain énergétique, ou bien le scénario le plus ambitieux du DTG (dans le cas ou aucun des scénarios du DTG n’atteint 35%).
- Afin de pouvoir bénéficier de l’aide MPR Copropriétés, l’étude énergétique doit inclure l’étude du programme de travaux retenu. C’est cette simulation qui fera foi pour prouver que le scénario travaux permet un gain énergétique de 35%.
Quid de la végétalisation et de la surélévation ?
Si vous souhaitez étudier la végétalisation de votre immeuble ou la surélévation, vous devez en faire la demande au maître d’oeuvre. En effet, ces missions ne sont pas prévues en base dans le cahier des charges de l’APC.
Les conditions pour bénéficier de la subvention de 10 000€ versée par la Métropole du Grand Paris
Afin de bénéficier de l’aide de 10 000€ les conditions ci-dessous doivent être remplies :
- La copropriété doit être inscrite sur CoachCopro
- Un membre de la copropriété doit avoir un contact avec un référent Coach Copro. Si c’est uniquement le syndic qui a le contact, l’aide ne sera pas accordée
- Le professionnel qui propose la mission de maîtrise d’oeuvre doit être référencé CoachCopro.
- Le devis doit être conforme au cahier des charges décrit dans cet article
- Un scénario à plus de 35% de gain énergétique ou alors le scénario le plus ambitieux du DTG doit être étudié.
Vous l’avez vu, les études de conception d’un projet de rénovation énergétique regroupent plusieurs étapes. Chaque étape permettant d’affiner le projet, tant pour le programme de travaux que pour le coût total. La phase d’études aboutit au vote des travaux. Mais pour voter les travaux, un élément clef n’est pas réalisé par le maître d’oeuvre dans le cadre du cahier des charges maitrise d’oeuvre : l’ingénierie financière du projet. Autrement dit, qui va payer combien, et comment il ou elle pourra payer ? Cette tâche est assuré par un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, comme Dorêka. Contactez-nous si vous recherchez un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage pour vous accompagner dans votre projet.