Nous continuons notre présentation des grandes typologies d’immeubles parisiens. Nous vous avons présenté les immeubles Haussmannien dans un précédent article.
Dans cet article, nous allons vous présenter les immeubles construits entre 1945 et 1974, en nous basant toujours sur l’étude réalisée par l’Atelier Parisien d’Urbanisme (APUR). Ces immeubles représentent environ 20% des immeubles de logements collectifs parisiens.
Le contexte
Ces immeubles ont été construits durant la période des « Trente glorieuses ». Ils bénéficient de l’exploitation du pétrole, ressource alors abondante et bon marché, et doivent répondre au baby-boom : il faut construire vite.
Ces immeubles sont principalement construits dans les arrondissements 8 à 20. La fin des années 1960 marque la multiplication des tours à Paris et la construction des grands ensembles immobiliers. La période prend fin avec le premier choc pétrolier de 1973.
Caractéristiques architecturales
Avant l’évolution du PLU courant 1960, les immeubles ont 5 ou 6 étages. A compter de l’évolution du PLU, les hauteurs sont plus importantes, les premiers Immeubles de Grande Hauteur apparaissent : des tours qui atteignent jusqu’à 30 étages. On notera au passage que lorsque les immeubles sont hauts, ils sont généralement exposés sur les 4 façades, ce qui provoque des problématiques lors des périodes de canicule, on y reviendra plus loin.
La construction sur « dalle » se développe (comme la dalle de La Défense, ou les Olympiades à Paris). Ces dalles permettent une séparation des usages avec les voies pour voiture sous la dalle, les voies piétonnes au niveau de la dalle et les logements et bureaux au-dessus.
On note assez peu de végétalisation dans ces constructions urbaines.
Les immeubles ont des façades en béton ou béton armé. Dans les immeubles hauts, le taux de vitrage des façades est très élevé.
Analyse thermique du bâti
Paradoxalement, la performance du bâtiment se dégrade durant cette période. En effet, alors que dans les années 50, les périodes de froid de la guerre sont bien présentes dans les esprits, le confort thermique est petit à petit oublié. Les immeubles construits à la fin des années 1960 ont les plus mauvaises performances thermiques de la capitale.
Les bâtiments n’étant généralement pas isolé, la performance de l’enveloppe est généralement faible. Les balcons et les loggias en façade entraînent la création de ponts thermiques (zone ponctuelle en façade où il y a une variation de résistance thermique, ce qui cause de grosses déperditions thermiques) comme on peut le voir sur la photo extraite de l’étude de l’APUR :
Ces bâtiments ont généralement été conçus avec des simples vitrages, qui engendrent également des ponts thermiques, on peut le voir sur la photo ci-dessus.
Les halls d’entrée vitrés présentent aussi des déperditions thermiques importantes.
Le confort d’été dans ces immeubles est très faible, du fait de :
- l’exposition sud et ouest,
- l’absence d’occultation,
- la forte proportion de vitrages,
- l’absence d’inertie thermique des façades (très rapidement, les façades de l’immeuble sont à la température de l’extérieur).
La plupart des bâtiments construits durant cette période sont chauffés via un chauffage collectif (gaz, fioul, réseau urbain). C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles la performance des façades est si faible : il suffit d’augmenter le chauffage pour faire face à une baisse de la température. Le choc pétrolier viendra radicalement modifier cette pensée… Et les bâtiments construits par la suite intégreront la notion d’efficacité énergétique.
L’étiquette énergétique des bâtiments construits entre 1945 et 1974
Quelle étiquette énergétique pour ces bâtiments ? Évidemment, chaque immeuble est différent, et l’étiquette dépendra notamment de nombreux paramètres, mais en moyenne ces immeubles ont une étiquette E.
Comment améliorer la performance énergétique de ces ?
L’isolation des façades
A la différence des immeubles Haussmanniens, la valeur patrimoniale des immeubles construits entre 1945 et 1974 (excepté quelques bâtiments iconiques) est plus faible.
Il est donc souvent possible de procéder à une isolation thermique par l’extérieur. Dans ce cas, un soin tout particulier doit être apporté aux loggias et aux balcons qui représentent des déperditions importantes. Les loggias peuvent par exemple être fermées par des vitres coulissantes.
En complément d’une isolation, l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée sera nécessaire. Même si une ventilation mécanique est déjà présente, son remplacement par les ventilations mécaniques actuelles qui prennent en compte l’occupation des pièces entraînera un gain énergétique.
Isolation de la toiture
L’isolation de la toiture est une mesure simple pour améliorer un peu la performance énergétique d’un immeuble.
Isolation du plancher bas
De la même manière, l’isolation du plancher bas est une mesure généralement simple à mettre en oeuvre pour améliorer un peu la performance énergétique d’un immeuble.
Améliorer la performance du système de chauffage
S’ils sont très vieux, les équipements de chauffage (chaudière, échangeur) peuvent être remplacés.
D’autres mesures peuvent également améliorer la performance du système de chauffage : le désambouage des réseaux (pour virer tous les résidus accumulés qui bouchent les tuyaux), l’équilibrage des réseaux, le calorifugeage des réseaux, l’ajout de robinets thermostatiques.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, l’équilibrage du réseau (faire en sorte que chaque appartement ait une température semblable) est en fait complexe à réaliser.
Changement des vitrages
Les vitrages en simple vitrage peuvent être remplacés par des fenêtres en double vitrage si cela n’a pas déjà été fait. Dans les cas où les façades sont vitrées à 90%, ces travaux peuvent seront délicats.
Ajouter des occultations pour améliorer le confort d’été
L’ajout de stores ou de volets permet de diminuer l’ensoleillement et ainsi d’améliorer le confort d’été.
Des travaux, pourquoi pas. Mais à quel coût ? Et pour quels gains ?
Voici venu le temps des questions délicates, mais pourtant clefs.
Évidemment, nous n’avons pas la réponse précise. Mais nous allons vous donner une fourchette pour avoir des ordres de grandeurs afin d’éviter le fameux “Ah. Ça dépend énormément de votre immeuble.”
Supposons que nous engageons le programme travaux suivant :
- Isolation thermique par l’extérieur de la façade
- Mise en place d’une ventilation mécanique contrôlée
- Isolation de la toiture
- Isolation du plancher bas
- Remplacement des simple vitrage en double vitrage.
- Amélioration du système de chauffage
- Ajout de stores ou de volets
Ces travaux sont très conséquents, mais permettent quasi systématiquement un gain énergétique supérieur à 35%, qui débloque certaines aides. L’étiquette énergétique atteinte serait une étiquette C en moyenne.
Pour quel coût ? Prenons une fourchette, sur la base des projets recensés par CoachCopro, nous plaçons la fourchette basse à 15 000€/logement, et la fourchette haute à 30 000€/logement. Evidemment, ce sont des coûts moyens, le coût réel dépend de nombreux paramètres. Descendons tout de même les calculs pour voir les différents mécanismes qui entrent en jeu.
Vous trouverez ci-dessous la synthèse, qui prend en compte :
- Les aides nationales
- L’exonération de taxe foncière sur 3 ans
- Le recours à l’éco-prêt à taux zéro
On ne prend pas en compte la valeur verte liée au changement d’étiquette énergétique car dans le dernier rapport de novembre 2022 publié par les notaires de France, il n’y a pas de décote entre un appartement avec une étiquette E et un appartement avec une étiquette C (qui est la classe qui serait atteinte en moyenne avec ce programme de travaux) dans Paris. Difficile de vous cacher notre hâte de voir le rapport de 2023…
On voit tout de même que l’effort mensuel est compris entre 50€/mois et 90€/mois sur 15 ans.
Une autre manière de voir la chose : les aides (aides collectives et exonération de taxe foncière) représentent entre 30% et 45% du coût des travaux ! Vous êtes rarement autant aidé lorsque vous réalisez des travaux…
Une comparaison que l’on n’a pas faite ici mais à avoir en tête lorsque vous prenez une décision sur la rénovation de votre immeuble : comparer le coût du ravalement qui embarque la rénovation énergétique avec le coût du ravalement simple. On peut parfois être surpris de l’écart (dans le bon sens !)
A noter, d’autres dispositifs d’aides existent. Pour les propriétaires bailleurs, d’autres dispositifs peuvent être sollicités. Pour les propriétaires occupants aux ressources modestes et très modestes (cf tableau de ressources ci-dessous), des aides individuelles peuvent également être sollicitées. La ville de Paris propose aussi certaines aides. Ces aides ont certaines spécificités. Si votre immeuble n’est pas une passoire thermique, vous avez moins de chances de pouvoir être subventionnés en plus par la ville.
S’il ne vous donne pas le coût que VOUS devriez supporter pour rénover votre immeuble, cet article vous donne des ordres de grandeurs. Pour avoir une vision plus précise, vous aurez besoin de réaliser un diagnostic de votre immeuble. Et en ce moment, la réalisation d’un Diagnostic Technique Global est subventionné à hauteur de 5 000€ par la Métropole du Grand Paris. Si vous souhaitez réaliser un diagnostic de votre immeuble, contactez-nous.